Um imóvel “bem de família” pode ir a leilão?

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Você muito provavelmente quando começou a se interessar por leilões de imóveis, deve ter ouvido a seguinte máxima, muito repetida por ai:

“A minha casa não pode ir a leilão, pois ela é impenhorável por ser bem de família”.

Será verdade mesmo?

Será que se você tiver um único imóvel ele nunca poderá ser levado a leilão?

Como quase tudo, este tema merece um pouco de estudo.

Vamos primeiro tentar entender o que significa este termo “bem de família””

Bem de família é a casa, a residência, ou moradia onde vive o núcleo familiar, que goza do benefício da impenhorabilidade, independentemente de sua inscrição no cartório de registro imobiliário.

Ou sendo mais técnico, vamos ver a definição dada pelo artigo 1712 do nosso Código Civil O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.

O bem para ser enquadrado como de família deve ficar comprovado não apenas que é o único imóvel registrado em nome do interessado, mas, também, que se trata de residência única do casal ou da entidade familiar

Então podemos ter a impressão que o bem de família é aquele único imóvel que uma família possua e que viva nele.

Mas não é tão simples assim. Por exemplo: não é obrigatório ser morador do imóvel.

A lei assegura que a família more no imóvel, mas o STJ entende que não é obrigatório que a família resida no mesmo imóvel para que ele se torne impenhorável. No caso de o imóvel ser locado a terceiros e a renda usada para sobrevivência ou para pagar o aluguel da moradia da família, ele não poderá ser penhorado.

Muito importante é ter o conhecimento que quando falamos de bem de família é fundamental ler e compreender os artigos 1711 ao 1722 do Código Civil e também a Lei 8.009/1990.

Então baseados nos artigos do Código Civil e da Lei 8009 temos as regras que tornam o bem de família impenhorável

Pense assim:

A impenhorabilidade do bem de família é um direito assegurado pela legislação para que, caso algum membro da entidade familiar adquira dívidas, o imóvel residencial próprio não possa ser penhorado para pagamento destas. Tais dívidas podem ser de qualquer natureza.

Para que haja tal proteção ao bem de família legal, o proprietário do imóvel não precisa tomar nenhuma providência, isto é, a proteção é automática. No entanto, caso a família possua mais de um imóvel como residência, a proteção se dá ao imóvel de menor valor – esse detalhe também é muito importante.

Mas partindo desta legislação temos a impressão então que um bem de família será sempre impenhorável e portanto nunca poderá ser levado a um leilão.

É aqui que você vai descobrir que não é bem assim.

De acordo com as alterações trazidas pelo Novo Código Civil e as decisões do STJ, o bem de família pode ser penhorado em alguns casos, como:

• débito condominial;
• hipoteca ou financiamento em que o bem é dado como garantia;
• atraso de pensão alimentar;
• atraso em impostos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU;
• fiador de locação imobiliária (no caso de débitos no aluguel do qual ele é fiador);
• condenado criminalmente a pagar danos morais.

No caso de dívidas com o condomínio, o mesmo pode ajuizar ação a partir do primeiro dia de atraso. Contudo, a tendência é que haja negociação até os 3 primeiros meses. A partir disso, geralmente, os condomínios tendem a entrar com ação.

Já em dívidas com o financiamento, a execução costuma ser ainda mais rápida, pois, nesse caso, não se trata de penhora, mas de uma execução extrajudicial. Isso porque, por contrato, uma instituição financeira pode leiloar o imóvel em casos de atraso, podendo esperar cerca de 90 dias para isso.

As dívidas com pensão alimentar também podem levar à perda do imóvel, mesmo que esse tenha sido comprado em outro casamento e outra mulher seja coproprietária. Nesse caso, a antiga parceira pode receber 50% do valor da venda, porque sua parte não pode ser afetada, mas a penhora é inadiável.

Então que isto fique bem claro:

A proteção ao bem de família não é absoluto, como alguns ainda pensam por ai.

Portanto, quanto a você arrematante, quando estiver em um leilão de imóvel que vem de uma ação de condomínio, pagamento de impostos, leilão extrajudicial de bancos baseados em contrato de alienação fiduciária, pagamento de pensão alimentícia ou em casos de dívidas movidas contra fiadores, você não precisa se preocupar com qualquer alegação de se tratar de imóvel bem de família.

Mesmo, portanto, se for o único imóvel dos ocupantes.

E então… agora que você ouviu estes argumentos, ficará mais tranquilo ao participar de um leilão de imóveis, mesmo se alegarem se tratar de bem de família?

Quais são as suas principais dúvidas sobre leilões de imóveis?

Deixe nos comentários abaixo.

Abraços,

Claudino Vicente